Wann die verbilligte Vermietung steuerlich problematisch wird
Sie möchten Ihrem Kind, Ihren Eltern oder einem anderen Angehörigen bei der Miete entgegenkommen und trotzdem Schuldzinsen, Gebäude-AfA und andere Werbungskosten steuerlich vollständig berücksichtigen? Dann müssen mehrere Punkte zusammenpassen: Die ortsübliche Bruttomiete muss belastbar ermittelt, die Miethöhe richtig eingeordnet und der Mietvertrag tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Je nach Mietquote oder Objekt kann zusätzlich eine Totalüberschussprognose erforderlich sein.
Dieser Beitrag betrifft Wohnungen im Privatvermögen, die langfristig zu Wohnzwecken vermietet werden. Steuerlich werden die Mieteinnahmen den abziehbaren Kosten – den sogenannten Werbungskosten – gegenübergestellt. Sind etwa Schuldzinsen, Gebäude-AfA und sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen höher als die Einnahmen, entstehen negative Einkünfte aus Vermietung. Gerade in den ersten Jahren kann das vorkommen.
Rechtlich handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), die als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt werden (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG).
Die zentrale Frage lautet daher nicht nur: Liegt die Miete bei mindestens 66 Prozent? Ebenso wichtig ist, ob die Vergleichsmiete richtig ermittelt wurde und das Angehörigenmietverhältnis einem Fremdvergleich standhält.
Schnellcheck für Vermieter:
- Ist die ortsübliche Bruttomiete nachvollziehbar belegt?
- Erreicht die vereinbarte Bruttomiete mindestens 66 Prozent?
- Werden Miete und Nebenkosten wie vereinbart gezahlt und abgerechnet?
- Ist der Vertrag zivilrechtlich wirksam und wird er tatsächlich durchgeführt?
Wann ab 66 Prozent der volle Werbungskostenabzug möglich ist
Beträgt das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Vermietung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Sofern das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, können die dem Grunde nach abzugsfähigen Werbungskosten vollständig berücksichtigt werden (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).
Bei Vermietungsobjekten mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche greift die typisierte Annahme der Einkunftserzielungsabsicht ausnahmsweise nicht. Die Einkunftserzielungsabsicht ist daher durch eine Totalüberschussprognose zu überprüfen auch wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt (BFH, Urteil vom 20.06.2023 – IX R 17/21).
Die 66-%-Regel gilt nicht nur bei der Vermietung an Angehörige. Sie ist grundsätzlich bei jeder verbilligten, langfristigen Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken zu beachten.
Entscheidend ist die Bruttomiete
Für die Berechnung darf nicht allein die Kaltmiete verglichen werden. Maßgeblich ist die ortsübliche Bruttomiete. Sie setzt sich aus der ortsüblichen Kaltmiete und den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zusammen. Der Mietspiegel allein reicht für die vollständige steuerliche Vergleichsrechnung deshalb regelmäßig nicht aus: Zu der daraus abgeleiteten ortsüblichen Kaltmiete kommen die umlagefähigen Betriebskosten hinzu (R 21.3 Satz 2 EStR; BFH, Urteil vom 10.05.2016 – IX R 44/15, Rz. 11; BFH, Urteil vom 22.02.2021 – IX R 7/20, Rz. 12 f. und 21).
So wird gerechnet:
Vereinbarte Bruttomiete ÷ ortsübliche Bruttomiete × 100
Bruttomiete = Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten
Bei Angehörigen muss die vereinbarte Miete außerdem tatsächlich wie vereinbart gezahlt werden.
Vereinfachtes Beispiel: Unterstellt, die ortsübliche Bruttomiete wurde einschließlich der umlagefähigen Betriebskosten belastbar mit 1.200 € ermittelt und die vereinbarte Bruttomiete beträgt 800 €. Dann liegt die Mietquote bei 66,67 Prozent. Die 66-%-Grenze ist damit rechnerisch erreicht. Das genügt bei Angehörigen aber nur, wenn der Vertrag auch tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird.
Nicht einzubeziehen sind Kosten, die nicht zu den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten gehören.
Wie so oft im Steuerrecht können im Einzelfall weitere Besonderheiten zu beachten sein. Ein Beispiel sind möblierte oder teilmöblierte Wohnungen: Hier ist gesondert zu prüfen, ob und in welcher Höhe ein Möblierungszuschlag bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen ist. Ein pauschaler Zuschlag ist nicht ohne Weiteres zulässig; maßgeblich ist, ob sich ein entsprechender Zuschlag aus dem örtlichen Mietmarkt ableiten lässt (BFH, Urteil vom 06.02.2018 – IX R 14/17).
Zwischen 50 und 66 Prozent kann die Prognose den Vollabzug sichern
Liegt die vereinbarte Bruttomiete unter 50 Prozent der ortsüblichen Bruttomiete, ist die Vermietung zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten können dann nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil abgezogen werden. Eine positive Totalüberschussprognose kann den vollständigen Werbungskostenabzug in diesem Bereich nicht mehr ermöglichen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG; EStH 2025, Anhang 30 II, Rz. 14).
Anders ist es bei einer Miete von mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Bruttomiete. In diesem Prognosebereich kann der vollständige Werbungskostenabzug noch erhalten bleiben. Dafür werden die voraussichtlichen Mieteinnahmen den voraussichtlichen Werbungskosten gegenübergestellt. Benötigt werden insbesondere Angaben zum Mietvertrag, zur Miethöhe, zur Finanzierung, zur Gebäude-AfA, zu den laufenden Kosten und zu erwarteten Instandhaltungen.
Fällt die Totalüberschussprognose über den maßgeblichen Prognosezeitraum positiv aus, können die dem Grunde nach abzugsfähigen Werbungskosten vollständig berücksichtigt werden, sofern das Mietverhältnis im Übrigen steuerlich anerkannt wird. Bei einer negativen Prognose wird die Vermietung dagegen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; die Werbungskosten sind dann lediglich entsprechend der tatsächlichen Mietquote abziehbar (EStH 2025, Anhang 30 II, Rz. 13 und 37).
Der entscheidende Unterschied: Unter 50 Prozent ist die Kürzung zwingend. Zwischen 50 und 66 Prozent kann eine positive Totalüberschussprognose den vollständigen Werbungskostenabzug sichern. Das ist regelmäßig keine einfache Eigenrechnung, sondern eine objektbezogene steuerliche Prüfung.
Bei Angehörigen gelten zusätzliche Anforderungen
Die richtige Miethöhe allein genügt nicht. Für die steuerliche Anerkennung ist grundsätzlich erforderlich, dass der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam und ernsthaft vereinbart sowie tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird.
Dass innerhalb der Familie andere Absprachen naheliegen als unter fremden Dritten, ist verständlich. Steuerlich kommt es jedoch darauf an, dass die gewählte Gestaltung klar vereinbart und anschließend konsequent gelebt wird.
Insbesondere müssen die vermietete Wohnung und die Miethöhe klar vereinbart sein. Auch die Nebenkosten sollten eindeutig geregelt, abgerechnet und wie vereinbart getragen werden. Einzelne geringfügige Abweichungen führen nicht automatisch zur Nichtanerkennung; maßgeblich ist das Gesamtbild des Mietverhältnisses.
Weicht das Mietverhältnis jedoch in zahlreichen Punkten von einem Vertrag zwischen fremden Dritten ab oder wird es tatsächlich nicht wie vereinbart durchgeführt, kann das Finanzamt die steuerliche Anerkennung versagen (BFH, Urteil vom 04.10.2016 – IX R 8/16).
Beispiel für ein Risiko: Der schriftliche Mietvertrag nennt eine Miete oberhalb der 66-%-Grenze. Tatsächlich erfolgen die Zahlungen jedoch unregelmäßig, Rückstände werden dauerhaft hingenommen und Nebenkosten nie abgerechnet. Dann kann die steuerliche Anerkennung trotz rechnerisch ausreichender Mietquote gefährdet sein.
Wer verbilligt vermietet, sollte deshalb regelmäßig prüfen, ob das vereinbarte Entgelt noch mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Bruttomiete erreicht. Veränderungen der ortsüblichen Kaltmiete oder der umlagefähigen Betriebskosten können dazu führen, dass die Grenze unterschritten wird.
Auf den gesamten Sachverhalt kommt es an: Bei der langfristigen Vermietung einer Wohnung im Privatvermögen entscheiden nicht nur die Prozentgrenzen. Auch die Totalüberschussprognose, der Fremdvergleich und die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags können bestimmen, ob und in welchem Umfang Werbungskosten abziehbar sind. Dieser Beitrag behandelt ausschließlich langfristig zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen im Privatvermögen. Bei Gewerbeimmobilien, Ferienwohnungen, kurzfristigen oder befristeten Vermietungen, Wohnungen im Betriebsvermögen und besonderen Nutzungs- oder Vertragsgestaltungen gelten teilweise andere oder zusätzliche Prüfungsschritte.
Was eine Prüfung klären sollte: Reicht die Mietquote aus? Ist die Vergleichsmiete belastbar dokumentiert? Fehlen Nachweise zur tatsächlichen Durchführung? Ist eine Totalüberschussprognose erforderlich? Und welche Anpassungen sind für die Zukunft sinnvoll? Lassen Sie diese Punkte möglichst vor Abschluss des Mietvertrags oder vor einer späteren Vertrags- oder Mietanpassung prüfen.